A partir da implementação do novo sistema tributário no Brasil, com início do período de testes em janeiro de 2026, um dos temas mais comentados refere-se aos impactos para pessoas físicas que exploram economicamente imóveis e que poderão ser alcançadas pela nova incidência da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços).
Atualmente, na locação de imóveis realizada por pessoa física, há apenas a incidência do Imposto de Renda (IRPF), com alíquotas progressivas de 7,5% a 27,5%, dependendo do valor recebido. Com a nova sistemática, além do pagamento do IRPF, a pessoa física que possuir mais de três imóveis alugados e obter uma renda anual superior a R$ 240.000,00 (requisitos cumulativos) também será tributada pelo IBS e CBS. O recolhimento também será devido na venda de mais de três imóveis por ano ou se o imóvel tiver sido construído nos últimos cinco anos.
A nova regra se aplicará, portanto, para a pessoa física que (i) possuir quatro (ou mais) imóveis alugados e com renda superior a R$ 240.000,00/ano; (ii) possuir quatro (ou mais) imóveis cuja receita mensal ultrapasse R$ 24.000,00. Nesse caso, a tributação ocorrerá de forma proporcional ao que alcançou a regra no ano; e (iv) holdings ou famílias com patrimônio administrado de forma personalizada. Nessas hipóteses, será necessário assumir obrigações acessórias e emissão de notas fiscais, mesma tratativa dada às pessoas jurídicas.
O foco do legislador é tributar os locadores de alta renda com múltiplos imóveis, equiparando-os à atividade empresarial e formalizar as relações comerciais dela decorrentes. Logo, permanecerá com isenção, a pessoa física que (i) possuir até três imóveis alugados; (ii) receber até R$ 240.000,00/ano; (iii) possuir quatro imóveis, mas não ultrapassou o limite de R$ 240.000,00/ano; e (iv) os pequenos locadores, como aposentados ou trabalhadores que complementam sua renda.
Sobre o ganho de capital haverá novas diretrizes fiscais relacionadas ao investimento do valor da venda na aquisição de outro imóvel, operação que, anteriormente, ocorrendo dentro de 180 dias, gerava isenção do imposto sobre o lucro. A partir de agora, essa isenção poderá não se aplicar caso o imóvel adquirido seja vendido em menos de cinco anos contados da sua aquisição.
No que diz respeito ao ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) será calculado sobre o valor real da transação, disposto em contrato, e não mais sobre o valor venal definido pela prefeitura, o que inclusive já possui jurisprudência recente sobre o tema. Já o ITCMD (Imposto sobre Doações e Heranças) passará a ter alíquotas progressivas, podendo chegar a até 8%, conforme o valor do bem.
Com relação ao tratamento da locação residencial de curta duração, até 90 dias consecutivos, típica de plataformas digitais e modalidades de hospedagem por temporada, tais locações não seguirão as regras da locação imobiliária tradicional, sendo equiparadas à hotelaria para fins de tributação, com redução de apenas 40% da base de cálculo. O objetivo do legislador é assegurar isonomia competitiva entre o setor hoteleiro e os novos modelos de hospedagem digital.
Quanto ao fato gerador da CBS e do IBS ocorrerá (i) no momento da venda ou da transferência da propriedade nos casos de alienação; e (ii) no efetivo pagamento e não da emissão da nota fiscal nos casos de locação. Com relação ao recebimento de valores, é fundamental formalizar corretamente quando se tratar de aluguéis adiantados ou decorrentes de garantias de locação, informando não se tratar de recebimento recorrente, afastando a incidência de CBS e IBS pela regra de recebimento de R$ 24.000,00 (/mês).
Já a base de cálculo será o valor total da operação, compreendendo o preço acordado e quaisquer acréscimos, como juros e encargos financeiros, excluídos os valores relativos a condomínio e IPTU, quando repassados ao locatário.
Uma inovação importante são os chamados “Redutores” e que se dividem em dois tipos. O “redutor de ajuste”, que funciona como uma memória do valor efetivamente investido no imóvel, incluindo compra, reformas, ITBI e outorga onerosa, permitindo que esses custos sejam atualizados pelo IPCA e abatidos na venda, garantindo que o imposto incida apenas sobre o ganho real, e não sobre lucros fictícios. E, o “redutor social” que oferece benefícios nas moradias de baixa renda, concedendo descontos na base de cálculo do imposto de até R$ 100.000,00 para imóveis novos, R$ 30.000,00 para lotes residenciais, e isenção para aluguéis residenciais de até R$ 600,00 mensais. Esses mecanismos visam reduzir a carga tributária, tornando a tributação mais justa e adequada à realidade dos contribuintes.
Outra novidade é a utilização do Cadastro Imobiliário Brasileiro – CIB, apelidado popularmente como “O CPF dos imóveis”, na centralização de informações sobre imóveis e operações no país, vinculando dados cadastrais, contratuais e fiscais para fins de apuração do IBS e da CBS. O CIB promete reduzir a assimetria de informações entre os entes federativos e proporcionará maior rastreabilidade das operações, aumentando a eficiência na fiscalização e na conformidade tributária.
Com a nova sistemática, a Receita terá mecanismos para cruzar informações como matrícula, IPTU, PIX, declaração do IRPF e movimentação bancária, conseguindo identificar locações não declaradas e omissão de rendimentos pelo proprietário, o que poderá resultar em multas de até 75% do valor sonegado, enquanto o inquilino poderá ser penalizado em 20% se não informar corretamente os pagamentos no IRPF. Nesse novo cenário, é provável e esperado o aumento do valor dos aluguéis a partir de janeiro de 2026, com o repasse da nova tributação aos inquilinos.
Será uma grande transformação para a pessoa física que vive de renda de imóveis ou que realiza aquisições para investimento, devendo avaliar se é mais vantajoso vender imóveis antes de 2026 ou se beneficiar do redutor de ajuste, ponderando números e cenários como renda fixa, fundos imobiliários e LCI/LCA. Já o procedimento de compra e venda em cartório permanecerá inalterado, com o pagamento da escritura e do registro do imóvel, mas com 50% de desconto nos emolumentos na aquisição do primeiro imóvel residencial.
As mudanças são significativas, por isso, o ideal é avaliar de forma preventiva e planejada, a situação real dos imóveis; formalizar e negociar contratos; verificar o registro das matrículas, custos de aquisição, benfeitorias e reformas; calcular se o valor da renda de aluguel ultrapassa R$ 240.000,00/ano ou R$ 24.000,00/mês; a declaração correta dos valores pagos e recebidos informando adequadamente quem é o verdadeiro locatário e legítimo locador, e analisar se é o caso de manter os valores e contratos na pessoa física, abrir uma pessoa jurídica ou criar uma holding.
O ano de 2026 é o período teste, portanto, não haverá cobrança de CBS e IBS, mas haverá a obrigatoriedade de declarar os valores ao governo sob pena de multa. Em janeiro de 2027, será obrigatório o recolhimento da CBS e a partir de 2029 será a vez de recolher o IBS, de forma gradual, até sua plena efetividade em janeiro de 2033.
Apesar de ainda existirem perguntas sem resposta, tais como, a definição de alíquotas e forma de declaração, agir de forma proativa poder reduzir significativamente os impactos financeiros, fiscais e de conformidade, prevenindo riscos, surpresas e penalidades, especialmente em uma área de grande relevância social que influencia diretamente a moradia e a renda de milhares de brasileiros.
Luciana Nogueira é advogada tributarista e fundadora da LN Boutique tributária Estratégica.
SAIU NA MÍDIA
https://tributario.com.br/lucianacnogueira/os-impactos-da-reforma-tributaria-nas-locacoes-e-vendas-de-imoveis/